Ascenseurs en copropriété : Tout ce que vous devez savoir

Les ascenseurs au sein d’une copropriété suscitent de nombreuses interrogations, tant du point de vue de leur installation que de leur entretien… Comment les charges d’ascenseur sont-elles réparties au sein d’une copropriété ? Faut-il payer davantage lorsque l’on habite au dernier étage ? Comment choisir son contrat de maintenance ? Quels sont les critères techniques et contractuels déterminant le prix du contrat ? Quelles sont les solutions pour le réduire ? Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre à travers cet article.

L’installation d’un ascenseur dans une copropriété

Contrairement aux idées reçues, l’installation d’un ascenseur dans une copropriété est parfois sujette à controverse… Tandis que la plupart des copropriétaires situés aux étages supérieurs l’attendent avec impatience, d’autres, résidant au rez-de-chaussée ou au premier étage, en ont peu ou pas l’utilité. Or ce n’est un secret pour personne, l’installation d’un ascenseur implique des frais substantiels qu’il faut répartir équitablement, d’où parfois quelques débats animés entre les copropriétaires. Heureusement, pour pallier les querelles, la loi prévoit de nombreux dispositifs permettant de « satisfaire » tout le monde.

Majorité absolue des copropriétaires et nature du vote

Étant considérée comme un nouvel élément de confort, l’installation d’un ascenseur dans un immeuble collectif en copropriété fait partie des travaux d’amélioration. Or, conformément à la loi du 10 juillet 1965 — dans son article 25 —, le vote des travaux d’amélioration d’un bâtiment exige la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou simplement représentés lors du vote en assemblée générale (AG). Ce large consensus prévu par la loi se justifie par l’ampleur des coûts inhérents à un tel chantier — coûts qui doivent également prévoir les prestations annexes obligatoires comme le contrat de maintenance et les frais d’entretien annuels.

S’agissant du vote : si, de toute évidence, celui-ci se porte en premier lieu sur ladite installation de l’ascenseur (la validation des choix techniques notamment : cour ou vide de la cage d’escalier, etc.), il pourra également s’exprimer sur le choix de la société chargée des travaux et de la maintenance ainsi que le mode de financement, entre autres.

Répartition des charges

Les charges de copropriété sont en quelque sorte les contributions financières que doit verser chacun des copropriétaires pour le fonctionnement de ladite copropriété. En pratique, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en distingue deux :

• Les charges de conservation (réfection du gros œuvre — escalier, planchers, charpentes, fenêtres, plafonds, etc.), d’entretien (frais de nettoyage, entretien des espaces verts…) et d’administration (salaire du gardien, impôts et taxes diverses, etc.) ;
• Les charges inhérentes aux services collectifs et aux équipements communs qui couvrent essentiellement les dépenses liées aux ascenseurs, aux interphones, aux raccordements collectifs audiovisuels, etc.

Comprenez que ces deux types de charges ne sont pas réparties de la même manière si bien qu’au sein de la première catégorie les charges collectives sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part des parties communes — exprimée en tantièmes ou en millièmes, la quote-part désigne la fraction que possède « chaque personne d’un bien unique partagé entre plusieurs acheteurs » —, tandis qu’au sein de la deuxième catégorie, les charges sont réparties en fonction de l’utilité objective qu’un service ou qu’un équipement représente pour chaque copropriétaire ; il en est donc ainsi pour les ascenseurs.

En effet, la répartition des dépenses liées à l’installation et la maintenance d’un ascenseur dans une copropriété tiendra compte de l’étage de chaque lot ; par conséquent, les charges afférentes à un logement situé au 5e étage seront, selon le principe de l’utilité objective, plus élevées que pour celles d’un logement situé au rez-de-chaussée — notez que le mode de calcul de répartition des frais est différent selon qu’il s’agit des frais d’installation ou des frais spécifiques à l’entretien.

Toutefois, habiter au rez-de-chaussée n’exempte pas toujours le copropriétaire de charges d’ascenseur au sein de la copropriété. En effet, si ledit ascenseur dessert des lots annexes lui appartenant, comme une place de parking ou une cave par exemple, alors il sera tenu, lui aussi, de participer.

L’après-vote

Après le vote en assemblée générale, le syndic conclut alors un contrat avec l’entreprise sélectionnée. Il devra, entre autres, s’assurer de la bonne exécution dudit contrat et de la conformité des travaux. En cas de défauts, c’est le syndic qui devra engager des démarches pour faire fonctionner les garanties légales.

La problématique des coûts d’entretien d’ascenseur en copropriété

Le parc d’ascenseurs en France étant constitué d’appareils variés, le deuxième gouvernement Jean-Pierre Raffarin (17 juin 2002 au 31 mars 2004), sous la présidence de Jacques Chirac, a voté la mise en place de dispositions réglementaires visant à améliorer la sécurité des appareils existants et à assurer le contrôle et l’entretien des ascenseurs du parc français.

À ce titre, l’article 79 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 « Urbanisme et habitat » établit trois types d’obligations pour les ascenseurs en copropriété :

• La réalisation de travaux de mise en sécurité pour tous les appareils installés avant le 24 août 2000 ;
• L’obligation de passer un contrat de maintenance dans lequel figureront de manière explicite les responsabilités de chaque partie ;
• L’obligation de réaliser un contrôle technique de l’ascenseur afin de vérifier son bon fonctionnement et sa mise en conformité.

Ainsi, comme vous pouvez vous-même le constater, l’entretien d’un ascenseur au sein d’une copropriété est obligatoire et fortement encadré par la réglementation en vigueur. Les interventions, qui doivent être délivrées toutes les six semaines par des ascensoristes professionnels et certifiés comme TK Elevator, visent à préserver un niveau de sécurité optimal. L’ascensoriste peut également intervenir de manière périodique pour réparer ou remplacer certains composants comme des voyants lumineux, des boutons de commande ou l’automatisme des portes, entre autres.

La prise en charge du contrat d’entretien

Le contrat d’entretien d’un ascenseur doit être signé par le syndic de copropriété. Ce document engage la responsabilité du prestataire sélectionné qui doit non seulement respecter les clauses fixées par le contrat, mais aussi notifier chacune de ses interventions dans un carnet d’entretien prévu à cet effet.

Comment choisir mon contrat de maintenance ?

Deux types de contrats sont proposés par les ascensoristes :

• Le contrat simple, appelé également contrat standard. Il comprend en général les clauses dites minimales de visites et de maintenance : fréquence du nombre de visites d’entretien (neuf dans l’année), fixation des délais de désincarcération, conditions de dépannage, etc. ;
• Le contrat étendu qui, au-delà des interventions de base prévues par la loi, peut également intégrer le coût de réparation de certaines pièces.

Ainsi, pour choisir le type de contrat le plus pertinent pour vous, il faudra nécessairement prendre en compte plusieurs critères.

Quels sont les critères techniques et contractuels de fixation du contrat de maintenance ?

Pour définir le prix du contrat de maintenance annuel, l’ascensoriste prend en compte un certain nombre de critères techniques comme :

• Le nombre de niveaux de l’immeuble — plus d’opérations de maintenance à prévoir pour un ascenseur desservant 10 étages que pour un ascenseur de quatre niveaux seulement ;
• La taille de la cabine, que l’on appelle également la charge utile — une cabine de 10 personnes sera plus lourde qu’une cabine de trois personnes. Par conséquent, le moteur devra être adapté à cette charge, et sera à son tour plus robuste, ce qui nécessite des coûts de maintenance plus importants —, et, parfois, la vitesse de déplacement qui peut impacter les frais d’entretien pour de gros immeubles.

Pour ce qui est des critères contractuels, il s’agit par exemple de statuer sur les options possibles : est-ce que je souhaite qu’un technicien se déplace en cas de panne le week-end et le soir ? Ou puis-je accepter que l’ascenseur tombé en panne à 17 h puisse être remis en service le lendemain ? Etc.

Comment réduire le prix de son contrat de maintenance ?

Avant tout, il s’agit de vérifier pour vous la pertinence du contrat étendu. A priori, si votre ascenseur vient tout juste d’être installé, un contrat simple pourrait suffire, du moins pour les premières années.

Il convient également de choisir la périodicité des passages d’interventions : neuf passages dans l’année contre douze par exemple. En effet, tout dépend de la taille de votre immeuble. S’il s’agit d’une petite copropriété par exemple, il est possible d’en rester aux dispositions minimales pour économiser sur le montant du contrat. Sachez qu’il est toujours possible de réajuster la fréquence de passages en cours si vos besoins venaient à changer.

Ensuite, il est possible de réduire ses coûts pour votre ascenseur en copropriété grâce à la téléalarme. En effet, aujourd’hui, la téléalarme se sert principalement des lignes téléphoniques ; pour ce faire, la copropriété a donc signé un contrat avec un opérateur (Orange la plupart du temps) pour faire fonctionner celle-ci. Or il est dorénavant possible d’opter pour un kit GSM bien moins onéreux. Non seulement vous ferez des économies annuelles importantes, mais vous gagnerez aussi en disponibilité. En effet, lorsque la téléalarme ne fonctionne plus à cause d’un problème de ligne téléphonique, il est obligatoire de mettre l’ascenseur à l’arrêt. Un kit GSM garantit donc moins de blocage et plus de réactivité.

Enfin, si votre contrat de maintenance est trop cher pour vous, vous pouvez tout à fait modifier quelques options, comme le type d’intervention : en semaine plutôt que le week-end ou le soir.

Handicap et Ascenseur en copropriété

En vertu de l’article R. 111-18 du Code de la construction et de l’habitation, les bâtiments neufs doivent être construits et aménagés de telle sorte à être accessibles aux personnes en situation de handicap — cela concerne aussi bien les circulations communes intérieures et extérieures que les logements, les ascenseurs et une partie des places de stationnement.

Dans un immeuble ancien toutefois, l’obligation de mise en accessibilité de votre ascenseur n’est pas obligatoire pour la copropriété, bien qu’elle soit toutefois largement recommandée. Le copropriétaire peut néanmoins « porter la question » à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Quoi qu’il en soit, pour ce qui est des ascenseurs, l’ascensoriste peut prévoir des aménagements pour faciliter la mobilité, que ce soit pour des personnes handicapées ou en perte de mobilité. Ainsi, pour des personnes en fauteuil roulant il est possible de jouer sur la largeur des portes, la surface de la cabine, la hauteur des boutons de commande, la précision d’arrêt de la cabine par rapport au niveau du sol du palier ; pour les troubles visuels ou auditifs, il est possible d’intégrer un revêtement de sol différent de manière à distinguer le sol de la cabine de celui du palier, d’intégrer une synthèse vocale, de transcrire en braille les boutons, etc.

Pour que les aménagements soient ainsi réalisables, il convient d’en faire acte à votre ascensoriste afin qu’il puisse vous proposer une solution d’ensemble pouvant satisfaire chacun des habitants.