Le contrat de maintenance obligatoire de l’ascenseur

Le contrat de maintenance est en quelque sorte le cadre juridique au sein duquel l’entretien de l’ascenseur va pouvoir être réalisé. Il constitue à ce titre un élément fondamental qu’il ne faut ni négliger ni méconnaître afin de garantir le bon fonctionnement de l’appareil tout au long de son cycle de vie.

Pour mieux le comprendre, nous verrons, de manière concrète, les objectifs de la maintenance, son caractère obligatoire ou non, ainsi que les différents types de contrats pouvant être conclus.

Maintenance d’un ascenseur : ses caractéristiques techniques

Chaque ascenseur dispose en quelque sorte de ses propres caractéristiques techniques qui auront une importance capitale pour sa maintenance:

• vitesse ;
• capacité de charge ;
• cycles par minute ;
• ouvertures et fermetures de portes par 24 h ;
• démarrages à la journée ;
• capacité à absorber un différentiel de température ;
• etc.

Ainsi, pour satisfaire les exigences des utilisateurs, ces caractéristiques doivent être maintenues dans le temps afin d’assurer le même niveau de performance de l’ascenseur qu’au premier jour de son installation. Il ne s’agit pas de faire mieux, mais aussi bien que l’installation initiale grâce à des interventions régulières encadrées par un contrat de maintenance.

Au-delà de la maintenance, la vétusté de l’ascenseur

Néanmoins, un ascenseur, indépendamment de l’usage qui en est fait et de la totalité des actions de maintenance effectuées, tombe, au bout de vingt ou trente ans, dans l’obsolescence et la vétusté avec pour cause principale le seul effet du temps : déperdition de matière, dépassement technologique, lequel peut engendrer des pannes répétitives et ainsi mettre à l’arrêt les installations de manière prolongée, etc.

Dans ces conditions-là, deux choix s’imposent alors au propriétaire :

• Remplacer l’ascenseur avec des équipements technologiques plus au goût du jour ;
• Moderniser l’ascenseur en conservant les éléments dits essentiels comme la cabine, la structure, etc., pour ne remplacer finalement que l’électronique et l’électrique, entre autres.

Notez que la modernisation est une solution moins onéreuse, mais qui comporte tout de même ses limites dans le sens où l’on ne peut pas rénover un appareil indéfiniment. Tôt ou tard, au bout de deux ou trois modernisations successives, l’ascenseur devra sans doute être démonté complètement afin d’en installer un neuf.

Les garanties du contrat de maintenance

Le contrat de maintenance est régi par l’arrêté du 18 novembre 2004, amendé ensuite par le décret 2012-674 du 7 mai 2012.

Les garanties dépendent du type de contrat de maintenance conclu entre l’ascensoriste et le propriétaire desdites installations.

Deux types de contrats coexistent en France : le contrat de maintenance minimal et le contrat de maintenance étendu.

Le contrat de maintenance minimal

Le contrat de maintenance minimal fixe le cadre réglementaire de base et qui est obligatoire pour chaque ascensoriste et propriétaire d'un ascenseur.

Les opérations minimales d’entretien à effectuer sont prévues à l’article R.125-2 ainsi qu’au IV du R. 125-2-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Parmi les opérations et les vérifications périodiques, nous retrouvons :

• une visite obligatoire espacée de six semaines maximum pour surveiller le bon fonctionnement de l’installation et effectuer les réglages jugés nécessaires ;
• la vérification, toutes les six semaines, de l’efficacité des serrures des portes palières de l’ascenseur ;
• un examen semestriel concernant l’usure des câbles ;
• la vérification annuelle des parachutes, le nettoyage de la cuvette, du local des machines et du toit de cabine, etc.

Parmi les opérations dites occasionnelles, nous retrouvons :

• la réparation, ou le remplacement lorsque cela est nécessaire, de certaines pièces en mauvais état ;
• les mesures d’entretien spécifiques visant à supprimer ou diminuer les défauts pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
• les interventions consistant à dégager les personnes bloquées en cabine, etc.

Bon à savoir : les pièces incluses dans le contrat de maintenance minimal sont détaillées dans notre article relatif à l’entretien des ascenseurs.

Le contrat de maintenance étendu

Le contrat de maintenance étendu, quant à lui, ne peut pas déroger aux dispositions minimales décrites plus haut. Mais comme son nom le laisse à penser, il va plus loin que son homologue en prévoyant des clauses distinctes et obligatoires en matière de réparation et de remplacement de pièces.

En effet, généralement, ce dernier couvre une liste de pièces conformes (voir référentiel AFNOR NF P 82-022) aux préconisations émises par l’Association française de normalisation (AFNOR), pouvant satisfaire la majorité des besoins en matière de maintenance d’ascenseurs.

Personnaliser son contrat de maintenance

Parce que les problématiques de maintenance ne sont pas les mêmes d’un secteur à un autre et même d’un bâtiment à un autre, les contrats de maintenance des ascenseurs, du moins chez TK Elevator, disposent d’une kyrielle d’options permettant de les personnaliser en fonction des besoins de tout un chacun.

En se basant sur les dispositions minimales prévues par la loi et qui sont obligatoires, on peut ainsi jouer sur les options d’intervention, les niveaux de dépannage, les options d’astreinte et de communication, etc.

Les spécificités du contrat de maintenance des ascenseurs pour les copropriétés

Les personnes résidant au sein d’une copropriété n’ont pas nécessairement les mêmes besoins ni les mêmes attentes pour la maintenance de l’ascenseur, ce qui peut parfois poser problème.

Pour faire simple, chacun, dans une copropriété, paye des tantièmes dans ses charges ; cela signifie que les charges de copropriétés sont réparties en fonction de l’étage de l’occupant et de la surface en mètre carré de son logement.

Pour répartir les charges, on évoque aussi le principe de « l’utilité objective » qu’un service ou qu’un équipement représente pour tel ou tel copropriétaire.

Ainsi, selon ledit principe, tous les résidents habitant au rez-de-chaussée ne devraient payer aucune charge d’ascenseur, excepté bien sûr si l’ascenseur dessert une place de parking leur appartenant, etc.

En tout état de cause, la participation aux charges d’une personne logée au rez-de-chaussée ou au premier étage sera toujours moindre que pour celle d’un copropriétaire du 5e étage occupant un loft de 200 mètres carrés.

Les charges ne sont donc pas équitablement réparties du fait de la règle de distribution des tantièmes d’ascenseur que l’on peut retrouver dans les règlements de copropriété — règle qui diffère par ailleurs d’une copropriété à une autre.

Gestion du contrat de maintenance en copropriété

Pour ce qui est de la gestion à proprement parler du contrat de maintenance, là encore, d’autres règles s’appliquent. Le souci dans une copropriété est d’avoir justement plusieurs copropriétaires, et donc plusieurs interlocuteurs.

Ainsi, pour simplifier les échanges, l’ascensoriste va directement interagir avec ce que l’on appelle un administrateur de biens comme FONCIA, NEXITY, CITYA, etc., qui prend en charge la gestion des parties communes, mais aussi la comptabilité de l’immeuble. Ce dernier va donc en quelque sorte gérer la copropriété par le biais d’un mandat de gestion délégué au nom des syndicats de copropriétaires (les véritables propriétaires de l’immeuble).

Enfin, de leur côté, pour s’adresser à leur administrateur de bien, les copropriétaires vont former un conseil syndical.

Ainsi, l’ascensoriste, en cas de nouveau service, d’une évolution tarifaire ou de toute autre information utile, s’adressera en premier lieu à l’administrateur de bien ou, à défaut, au président du conseil syndical dans le cadre de la maintenance de l’ascenseur.

Comment le prix d’un contrat de maintenance est-il fixé ?

La fixation du prix du contrat de maintenance est assez simple à comprendre.

Pour ce faire, on peut opposer les critères techniques des critères contractuels.

Parmi les critères techniques influant sur le prix, nous retrouvons le nombre de niveaux de l’immeuble concerné. En effet, un immeuble de trois étages est moins cher à entretenir qu’un immeuble de cinq ou six niveaux. Enfin, d’autres critères comme la taille de la cabine, soit la charge utile, et la vitesse de déplacement peuvent impacter le prix final.

S’agissant des critères contractuels, nous les avons évoqués un peu plus haut. Pour la maintenance d’un ascenseur, chacun peut partir d’un contrat minimal sur lequel des options peuvent être ajoutées. Une intervention en cas de panne le week-end et le soir coûtera évidemment plus cher que si vous décidiez de ne faire intervenir un technicien qu’en semaine par exemple.

Comment résilier son contrat de maintenance ?

Beaucoup de raisons peuvent justifier la volonté de rompre un contrat de maintenance :

• mauvaise entente avec votre ascensoriste ;
• absence de communication ;
• temps d’attente excessivement long ;
• etc.

Quelles qu’elles soient, diverses solutions juridiques s’offrent à vous pour procéder à la résiliation du contrat de maintenant d’un ascenseur.

Résilier le contrat de maintenant d’un ascenseur avec la loi Châtel

En vertu de l’article L215-1 du Code de la consommation et de la loi de ratification n° 2017-203 du 21-02-2017, le syndicat de copropriétaires bénéficie des dispositions applicables aux non-professionnels, tout comme les particuliers.

L’ascensoriste est donc dans l’obligation d’informer son client de la possibilité de ne pas reconduire le contrat de maintenance « Art. L. 136-1. – Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. »

Le non-respect de cette clause autorise le client à mettre un terme à son contrat

« Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction […] ».

Résilier le contrat de maintenant d’un ascenseur grâce aux clauses de résiliation

Le contrat de maintenance doit inscrire des clauses de résiliation permettant au client de rompre ledit contrat en cas de non-respect des règles légales.

Résilier le contrat de maintenant grâce à la réalisation de gros travaux

Le décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 indique que la résiliation d’un contrat de maintenance peut s’effectuer si des travaux importants sont confiés à un autre prestataire.

Les travaux importants, au sens dudit décret, sont le remplacement complet de :

• la cabine d’ascenseur ;
• l’ensemble des portes palières ;
• l’armoire de commande ;
• la modification du nombre, de la disposition des faces d’accès à la cabine ou du système d’entraînement ;
• etc.

Toutefois, vérifiez toujours, dans les conditions générales du contrat de maintenance de

l’ascenseur, que votre ancien prestataire n’a pas inclus des clauses de pénalité à ce sujet-là.

Pourquoi choisir TK Elevator pour votre contrat de maintenance obligatoire ?

Trois raisons principales pour conclure un contrat de maintenance chez TK Elevator :

La maintenance prédictive avec la solution MAX

TK Elevator est une entreprise innovante bénéficiant du savoir-faire de l’ingénierie allemande dont les qualités ne sont plus à prouver.

La dernière solution (MAX) et son système de maintenance prédictive, en est d’ailleurs la parfaite illustration puisque celle-ci a complètement révolutionné le secteur.

En effet, les ingénieurs de TK Elevator ont développé la maintenance prédictive : un outil matérialisé par un boîtier venant se greffer sur les installations existantes.

Ce dernier est chargé de collecter de multiples données qui seront ensuite comparées entre tous les ascenseurs afin de générer, par le biais d’un algorithme éprouvé, des modèles prédictifs capables de détecter des défaillances en temps réel. Par conséquent, le système peut déceler la panne d’un ascenseur avant même qu’elle ne se produise, faisant ainsi augmenter le taux de disponibilité de l’appareil.

Enfin, la qualité allemande, au-delà des matériaux, se retrouve aussi dans le système organisationnel qui permet aux clients de bénéficier d’un suivi détaillé.

Un ascensoriste présent sur tout le territoire français

En termes de structure, TK Elevator possède + de 50 sites en France, ce qui en fait l’ascensoriste le mieux réparti sur le territoire français.

Bénéficiant d’un maillage plus dense que ses concurrents, l’entreprise favorise ainsi la proximité avec ses clients, qui ont souvent besoin d’être accompagnés au quotidien.

Des technologies de pointe pour un meilleure maintenance des ascenseurs

Enfin, TK Elevator a développé des technologies et des process permettant de maintenir tous systèmes de fermeture du marché, et ce, quels que soient le constructeur concerné ou l’année de mise en service de l’ascenseur. Les techniciens, équipés d’un outil de diagnostic peuvent ainsi intervenir à tout moment sur chaque équipement.

TK Elevator est aujourd’hui le seul à proposer ce service inclus dans l’offre de maintenance des ascenseurs.